Comprar o vender un inmueble en España cuando una de las partes reside en el extranjero suele implicar aportar documentación apostillada. Es uno de los motivos más frecuentes de retraso en las firmas ante notario, porque se descubre la necesidad de apostillar cuando ya se ha fijado fecha de escritura.
Cuándo aparece la apostilla en una compraventa
Aparece siempre que un documento relevante para la operación se ha emitido fuera de España y debe surtir efecto ante notario o registro español:
- Poderes notariales otorgados en el extranjero para que un representante firme en nombre del comprador o vendedor.
- Certificados de estado civil o régimen económico matrimonial, cuando afectan a la titularidad o a la necesidad de consentimiento del cónyuge.
- Certificados de sociedades extranjeras (si el comprador o vendedor es una persona jurídica no española) que acrediten quién puede representarla.
- Certificados bancarios de origen de fondos, en algunos casos exigidos para prevención de blanqueo de capitales.
El poder notarial es el documento que más problemas genera
Cuando el comprador o vendedor no puede desplazarse a España, lo habitual es otorgar un poder notarial en su país de residencia a favor de un representante (a menudo el propio gestor o un familiar) para que firme la escritura. Ese poder, para tener validez plena en España, generalmente necesita:
- Ser otorgado ante notario (o autoridad equivalente) en el país de origen.
- Estar apostillado.
- Estar traducido al español por traductor jurado, si el idioma original no es el español.
Algunos notarios españoles admiten poderes en inglés sin traducción si el notario domina el idioma, pero no es la norma general y conviene confirmarlo con antelación con la notaría donde se firmará.
Fiscalidad de la operación: no cambia por ser extranjero, pero hay matices
El ITP (compraventa entre particulares) o el IVA + AJD (obra nueva) se calculan igual con independencia de la residencia de las partes. Lo que sí cambia es:
- Si el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo a cuenta del IRNR del vendedor (Modelo 211), salvo excepciones.
- El vendedor no residente debe presentar después el Modelo 210 para regularizar la ganancia patrimonial real frente a esa retención.
Cómo evitar retrasos en la firma
- Identifica con antelación (idealmente al firmar las arras) qué documentos de las partes fueron emitidos en el extranjero.
- Empieza el trámite de apostilla en cuanto sepas la fecha aproximada de la escritura: el plazo de emisión puede variar según el país.
- Confirma con la notaría qué documentos exige exactamente apostillados y traducidos, porque el criterio puede variar entre notarías.
- Si se usa un poder, verifica su vigencia: algunos poderes tienen plazo de caducidad o deben ser recientes.
Resumen
Apostillar la documentación no encarece la operación —el trámite de apostilla es gratuito en la vía electrónica— pero sí puede alargarla si no se anticipa. Cuanto antes se identifique qué documentos vienen del extranjero, más margen hay para tramitarlos sin poner en riesgo la fecha de firma.
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Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta, consulta con un profesional cualificado.