Alquilar una vivienda como residencia habitual del inquilino tiene un tratamiento fiscal más favorable que otras modalidades de arrendamiento, siempre que se cumplan determinados requisitos. Conocerlos bien marca la diferencia entre optimizar la declaración y pagar más de lo necesario.
Cómo tributa el propietario
Los ingresos por alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF del propietario. Se calcula restando a los ingresos íntegros (la renta percibida) los gastos deducibles, y al resultado se le puede aplicar, si procede, la reducción por arrendamiento de vivienda habitual.
Gastos deducibles más habituales
- Intereses de préstamos hipotecarios relacionados con la adquisición o mejora del inmueble.
- Comunidad de propietarios.
- IBI y otros tributos que graven el inmueble.
- Gastos de conservación y reparación (no confundir con mejora, que se amortiza en lugar de deducirse íntegramente en el ejercicio).
- Amortización del inmueble (con carácter general, un porcentaje anual sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido el valor del suelo).
- Primas de seguros vinculados al inmueble.
- Gastos de formalización del contrato de arrendamiento y de defensa jurídica relacionados con el inquilino.
- Saldos de dudoso cobro, en determinadas condiciones.
Todos estos gastos deben estar debidamente justificados y ser proporcionales al periodo en que el inmueble estuvo efectivamente arrendado.
La reducción por arrendamiento de vivienda habitual
Cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino (no aplica a alquiler turístico, de temporada ni de local de negocio), la normativa vigente permite aplicar una reducción sobre el rendimiento neto positivo, con porcentajes que pueden variar según circunstancias como la fecha del contrato, si es primer alquiler de la vivienda, si el inquilino es joven o si se ha bajado la renta respecto a un contrato anterior sobre el mismo inmueble. Conviene revisar cada año qué porcentaje concreto corresponde según la normativa vigente y las circunstancias del contrato.
Un matiz importante: la reducción solo se aplica sobre rendimiento declarado en plazo; si el arrendamiento no se declara y lo descubre la Administración, se pierde el derecho a la reducción sobre esos ingresos.
Rendimiento neto negativo y periodos sin alquilar
Si los gastos superan a los ingresos, el rendimiento neto puede ser negativo, lo que reduce la base imponible general del propietario. Durante los periodos en que la vivienda esté vacía y no arrendada, no se generan ingresos, pero tampoco se pueden deducir gastos asociados a ese periodo (salvo determinados gastos fijos, según criterio), y ese tiempo puede generar además una imputación de renta inmobiliaria si la vivienda no es la habitual del propietario.
Diferencia con el alquiler turístico o de temporada
El alquiler turístico o de temporada no tiene derecho a la reducción por vivienda habitual, tributa por el rendimiento íntegro con los gastos deducibles proporcionales al periodo alquilado, y en determinados casos (si se prestan servicios propios de la industria hotelera) puede llegar a calificarse como actividad económica en lugar de rendimiento del capital inmobiliario, con implicaciones distintas en cotización y en el propio IVA.
Recomendación
Guarda todos los justificantes de gastos del inmueble durante el ejercicio, no solo al hacer la declaración: facturas de reparaciones, recibos de comunidad e IBI, y el contrato de arrendamiento con sus condiciones. Es la documentación que sustenta tanto los gastos deducibles como la reducción aplicada si la Administración pide justificación.
¿Tienes dudas sobre cómo declarar los ingresos de tus alquileres o quieres revisar si estás aplicando bien la reducción? Consulta con nosotros sin compromiso.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta, consulta con un profesional cualificado.