Tener un inmueble en España sin ser residente fiscal en el país no te exime de obligaciones tributarias. El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) regula precisamente esta situación, con reglas distintas según el inmueble esté vacío, alquilado o se venda.
Quién es no residente a efectos fiscales
Con carácter general, se considera no residente fiscal en España quien no permanece más de 183 días al año en territorio español y no tiene en España el núcleo principal de sus intereses económicos. Los criterios exactos pueden variar según el país de origen y la existencia de un convenio de doble imposición.
Inmueble vacío o de uso propio: imputación de renta
Si el propietario no residente no alquila el inmueble y lo usa para sí mismo (o simplemente lo mantiene vacío), debe declarar anualmente una renta imputada, calculada como un porcentaje (con carácter general el 2%, o el 1,1% si el valor catastral se revisó en los últimos diez años) sobre el valor catastral del inmueble, tributando al tipo fijo de no residentes vigente (distinto según se sea residente en la UE/EEE o en un tercer país).
Esta declaración se presenta mediante el Modelo 210, con periodicidad anual para este supuesto.
Inmueble alquilado: tributación sobre el rendimiento
Si el inmueble está alquilado, el propietario no residente tributa por el rendimiento neto obtenido:
- Residentes en la UE, Islandia y Noruega: pueden deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos (comunidad, IBI, reparaciones, amortización), de forma similar a un residente, tributando sobre el rendimiento neto al tipo fijo correspondiente.
- Residentes en terceros países: con carácter general tributan sobre el ingreso íntegro, sin derecho a deducir gastos, salvo que un convenio de doble imposición establezca otra cosa.
Se presenta también mediante el Modelo 210, con la periodicidad que corresponda según el caso (trimestral es lo habitual para rentas de alquiler).
Venta del inmueble: retención del 3% y regularización
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de la operación e ingresarlo a cuenta del IRNR del vendedor, mediante el Modelo 211. Después, el vendedor no residente debe presentar el Modelo 210 declarando la ganancia patrimonial real (diferencia entre valor de adquisición y de transmisión), regularizando frente a esa retención: si el impuesto definitivo es menor que el 3% retenido, tiene derecho a la devolución del exceso; si es mayor, debe ingresar la diferencia.
Doble imposición: revisa el convenio con tu país
España tiene firmados convenios de doble imposición con numerosos países, que pueden modular tipos impositivos o reconocer el derecho a deducir en el país de residencia el impuesto pagado en España. Conviene revisar si existe convenio aplicable a tu caso concreto antes de asumir automáticamente el tipo general.
Errores frecuentes
- No declarar la imputación de renta de un inmueble vacío por desconocimiento de la obligación.
- Declarar el alquiler como si fueras residente en la UE cuando en realidad resides en un tercer país sin ese derecho a deducir gastos.
- No presentar el Modelo 210 tras una venta, asumiendo que la retención del 3% ya “cierra” la obligación fiscal, cuando en realidad es solo un pago a cuenta.
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Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta, consulta con un profesional cualificado.