Vender un inmueble a un hijo, unos padres o un hermano es perfectamente legal, pero es también una de las operaciones que la Administración tributaria vigila con más atención, porque puede esconder —intencionadamente o no— una donación disfrazada de compraventa.
Por qué levanta más sospechas que entre terceros
Entre partes sin vínculo, el precio pactado suele responder a una negociación real de mercado. Entre familiares, existe el riesgo de que el precio escriturado no refleje el valor real, bien porque se fija artificialmente bajo, bien porque se declara un pago que en realidad nunca se produce. Cuando eso ocurre, la Administración puede recalificar la operación.
Qué pasa si se recalifica como donación encubierta
Si Hacienda concluye que la compraventa es simulada y que realmente se trata de una donación, las consecuencias son relevantes:
- Se exige el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones correspondiente a la donación, en lugar de (o además de) el ITP de la compraventa.
- Puede haber sanción por dejar de ingresar, al considerarse que se ocultó la verdadera naturaleza de la operación.
- El comprador pierde, en su caso, los beneficios fiscales asociados a la compra (por ejemplo, deducciones vinculadas a la adquisición de vivienda habitual con financiación real).
Claves para que la operación sea defendible
- Precio de mercado real: conviene apoyarse en una tasación o en comparables de la zona, no fijar una cifra simbólica.
- Pago efectivo y trazable: transferencia bancaria del importe completo, no en metálico ni “en diferido” sin instrumentar. Si se aplaza el pago, debe formalizarse como préstamo con sus propias condiciones (ver más abajo).
- Capacidad económica del comprador: si el hijo compra sin ingresos ni ahorro acreditado que justifique el pago, es una de las primeras señales que revisa la Administración.
- Escritura pública ante notario con las condiciones reales pactadas.
Financiar la compra con un préstamo entre familiares
Es habitual que los padres financien total o parcialmente la compra prestando el dinero al hijo, en lugar de haciendo una donación directa del precio. Para que esto sea válido fiscalmente:
- El préstamo debe formalizarse por escrito, con importe, plazo e interés (puede pactarse sin interés, siempre que se declare y documente correctamente, ya que existe la posibilidad de préstamos entre particulares sin interés fiscalmente admitidos si se cumplen los requisitos formales).
- Debe declararse en el Modelo 600 (ITP, operación exenta pero de obligada presentación en la mayoría de comunidades) o el modelo equivalente autonómico.
- El calendario de devolución debe ser realista y, preferiblemente, cumplirse: un préstamo que nunca se devuelve es indicio de que en realidad era una donación.
Impuesto que corresponde a la compraventa
Al margen del riesgo de recalificación, una compraventa entre familiares tributa igual que cualquier otra: ITP (transmisiones patrimoniales onerosas) sobre el valor de referencia o el valor declarado si es superior, a cargo del comprador, con el tipo vigente en la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble.
Recomendación
Si vas a comprar o vender un inmueble a un familiar, trátalo documentalmente igual que si fuera una operación con un tercero: tasación, pago trazable y escritura fiel a la realidad económica. Es la mejor defensa frente a una comprobación posterior.
¿Vas a formalizar una compraventa o un préstamo entre familiares y quieres hacerlo sin riesgo de recalificación? Consulta con nosotros sin compromiso.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta, consulta con un profesional cualificado.